前回の購入検討編において既にマンションを購入する覚悟を決めたかのような書きぶりをしましたが、実際には、すぐに購入しなければならない事情もなかったので、物件探しは始めたものの、「次の暴落が来たら買う」「買ってもいい物件が見つかったら買う」という緩い感じで妻と話をしていました。
予算
コロナ禍による一時的なブレはあったものの、当時の私の年収は約2,000万円。妻は育休中でしたが、妻の収入は物件購入・ローン返済との関係では考慮していません。月の手取りはおよそ100万円というイメージなので、管理費等のマンションの維持費も考えて月のローン返済額は25-35万円程度に抑えたいと考えました。そうすると、くっきりとした姿が見えているわけではないけど、おぼろげながら浮かんできたんです。「1-1.5億円」という予算が。
間取り
（きっと）子供は一人という前提で、2LDK又は3LDK、70㎡以上の物件を探していました。最終的には3LDK/80㎡強の物件を購入したのですが、物件を探す中で思ったのは、3LDK/70㎡は思ったより狭いということです（間取り次第でもありますが）。当時、2LDK/55平米くらいの賃貸に住んでいたのですが、3LDK70㎡だと、ほぼ部屋が一つ増えるだけで全体的な生活空間の余裕は大して生まれないなと感じました。特に不自由なく暮らせるレベルだとは思うのですが、それなら（子供も一人だし）今の賃貸のまま様子を見てもいいと思ったものです。
エリア
色々と考慮要素はあるのですが、私も妻も田舎者なので、結局は通勤と地位（じぐらい）で決めてしまった感があります。教育や保育についても、子供はSAPIXに行かないと死ぬとは思っていないですし、最近は保育も探せば何とか見つかるような状況なので、決定打になる要素ではなかったと思います。なお、文京区に行ったら文京ママの教育熱に灼かれて耐えられないとは思っていました。
通勤は妻が大丸有エリアで私が目黒方面（タクシー移動も多い）だったので、自然と候補は城南エリアになりました。双方田舎者であるがゆえに、東京の土地勘がなく、あまり広域で探す気概がなかったことは否めません。
新築 or 中古（築年数）
我が家には特に新築信仰はなく、新築も中古も探してみようということになりました。ただ、上記予算を見てのとおり、予算的には城南エリアの新築を買うにはギリギリで、広めの部屋になると手が届かないという感じでした。新築は竣工までのリードタイムもあるしなかなか難しいと感じました。
結局は10年未満の中古に落ち着きました。築年数は妻との間でも具体的には話していなかったのですが、なんとなく10年以内という目線があったように思います。長期居住を前提にしても、子供の中学～高校入学のタイミングで売却する可能性を考慮すると、売却のタイミングで築20～25年となるので丁度いい気はします。ただ、当時はそこまで考えておらず、「マンション買うならせめて築10年以内」という感情的な面が大きかったと思います。築10年という数字に根拠はなく、築20-30年の物件も見た目は綺麗だし、しっかりしたマンションも多いですけどね。ただ、築40-50年になるまで住みたいかというと今の時点では懐疑的ですね。
資産性
SNSで情報収集をしているとよく聞くこの言葉、私は気にしたらダメだと思ってます。お金もあってスケベ心で不動産すごろくをやる方は好きにしたらいいですが、そんなお金もない実需組が気にしても仕方のない項目だと思います。そもそも、引越す可能性が十分にあるなら賃貸で良いというのが私の立場なので。私は残債割れさえしなければいいという発想でしたが、エリア的に暴落の心配も少なかったこともあり、この点はそこまで重視していませんでした。価格が周辺相場より高すぎないか、同じような物件の賃料と住宅ローンの返済額が乖離してないか、という観点で価格をチェックしていました。
住宅ローンの手数料、登記費用、仲介手数料といった諸費用だけで結構な金額がかかるのに、それを上回る利益が見込めて適切な時期に売却できる自信があるなら、不動産投資家にでもなればと思います。「資産性はどうなんでしょうか…」とウジウジ他人の意見を気にしているような人が、様々なライフイベントが生じる中で巧みに不動産を売却して適時に住み替えできるとも思わないですね。
上記のような目線で物件探しをする中で、今のマンションに出会ったのでした（つづく）。
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