ねんがんのマイホームをてにいれたぞ！マイホーム購入記③ 物件内覧～契約編

物件検索 – Suumo修行

候補物件を探すツールは何といってもやはりSuumoです。しかしながら、掲載終了した物件の価格がいくらだったのか表示されなかったり、価格改定時に改定前の価格が表示されなかったりと、買い手を騙すためにわざと使いにくくしてあるようなUIになっています。私は、価格の推移をチェックするため、お気に入りの物件ページ一覧を毎週PDF化して情報を保存するようにしていました。価格改定や成約状況を推測・確認するには根気が必要になりますが、これをできない人は希望の家が見つからなくても文句をいう資格は無いということです。

モデルルーム見学 – レターパックで現金送れとモデルルームはすべて詐欺

Suumoの件とは少し離れますが、新築物件もいくつかモデルルームを訪問しました。結論から言うと、モデルルームは価格表を貰う以外には大して行く意味が無いように思いました。コロナ禍で普及したオンライン形式で価格を含む種々の情報が貰えるならなおさらです。というのも、モデルルームって、間取りも内装も、実際にマンションを購入する我々の層が購入する典型的な居室と全く違うんですよね。購入意欲を駆り立てるためか、間取りは実物とかけ離れているし、内装も金かけてキラキラに仕上げてあるので、自分が購入する部屋の完成形を想像するのに役に立ちません。とはいえ、モデルルームでは、営業がマンションを買わせようとあの手この手でおだててきますし、何者でもない庶民にとっては悪くない気分です。移動も含めてそれなりに時間も食いますし結婚式と一緒で何回か行くと飽きてきますが、一度経験してみるのも悪くないと思います。

ただやはり、ある程度購入の意向がある時に細かい情報を直接仕入れに行くために利用するものであって、モデルルールのブツを見てそれを根拠に購入判断をするというのは割と情弱仕草なのではないかと感じました。モデルルームに行くことなんかより、現地及びその周辺を見学に行くことの方がよっぽど重要だなと思います。なお、モデルルームに意味がないことは私がマンション購入にあたって大いに参考にした餅つき名人さんのブログでも力説されています。

内覧

物件探しに戻りますが、Suumoを眺め、いくつか気になった物件の内覧を申し込んでみました。Suumoから資料請求すれば、すぐに業者（仲介）から連絡が来て、該当物件の日程調整をしてくれて、さらには似たような条件の物件もピックアップしてくれます。

居住中の物件は、人様が住んでいる物件を見学するのはなんか気まずい面もありますし、家具等に生活感というかその人のカラーみたいなものが滲みでていて、自分が住む場合をイメージするのにノイズになる感がありました。内覧に備えて掃除・片付けはしてありますが、居住中のため一定の限界があり多少の汚れ・散らかりは目に入ります。そんな感じで若干戸惑う所もあり、初めての購入の場合は少し気後れしがちになるかもしれませんが、気になった部分は遠慮なく質問・チェックするべきだと思います。

空室物件は賃貸の内覧と同じ感じですが、やはりイメージが湧きやすいです。最近はリノベ済の物件であることも多いし、居住中の物件と比較すると非常に綺麗に見えます。内覧にあたってチェックするべきポイントみたいのは私には正直分からないので、別の情報源をあたってください（雑ですみません）。

なお、内覧・モデルルームといった現地調査のステップですが、最初の1、2件は楽しいですが普通に疲れてきます。特に対象物件が見知らぬエリアの場合、周辺を散策して住環境をチェックし、保育や教育（学区等）の情報も調べるとなると、結構なエネルギーを費やすことになります（それも、希望物件が売れてしまうまでの短時間で）。理想的には、気になるエリアがあるなら賃貸で住んでみるのが一番いいです。私も、賃貸で住んでいたエリアが気に入っており、最終的に、比較的近い距離の物件を購入することになりました。

物件確定

これといった出物もないし物件探しも長期戦かな～と思いながら週末の昼下がりにSuumoを眺めていたら、家の近所のリノベ直販物件が周辺物件より少し安めの価格で売りに出ており、オープンルームを開催しているのを発見しました。

妻と相談し、すぐに業者に電話して1時間後に現地へ向かったところ、価格と間取りにビビッと来てしまいました。というのも、3LDK/80㎡超という広さに加えて、坪単価が周辺の同種物件と比べて1割くらい安い。これも、日々Suumoチェックを行っていないと判断できなかったなと思います。業者に話を聞くと、（大部分はセールストークでしょうが）期末に向けて在庫処分するべく値下げして販売していたものの、前の買主がコロナ禍の株価暴落を食らってドタキャンしてしまったというもの。リフォーム物件だし利益乗っけてるんでしょと思いましたが、登記簿を見る感じボッタくり価格という訳でもないようでした（この手の業者の借入比率はわかりませんが）。

一旦持ち帰りましたが、その日の夜に家族会議を開催。ローン弁済・管理費等を含めた毎月の支払のシミュレーションを妻に提示し、

①これ以上の物件が出てくる可能性は低い
②キャッシュフローに無理もなく、残債割れの可能性も低い
③間取り・広さ・立地的に長年住むことになっても問題ない

といった理由から、購入に踏み切ることにしました。翌日、朝一番で業者に購入希望の連絡をし、買付申込書を提出し、一番手扱いということにして頂きました。後日談ですが、内覧の日、別の内覧者も「ここが気に入った！来週妻を連れてきます！！」と言っていたそうです。中古マンションを探す時には、購入活動を進める中で自分の希望を固めておき、希望に合う物件が見つかれば即断することも重要だなと感じました。自分が強く欲しいと思うような物件は、他の人も欲しくなる物件であるのは当然だと思います。

そして、買付申込書を提出した翌週末に先方のオフィスで契約手続をしました。手付金は中古の相場どおり売買代金の5%で、週明けの営業日中にと言われましたが、今は土日も送金できるので契約の場で振り込みました、ポチっとな。手付金の額については特に交渉もしませんでしたが融通は効きそうでした。

そんなこんなで、物件探しを始めてから、大して時間も経たない内に契約にまで至ってしまいました。

おまけ – 売主直販物件

既に述べたように、今回購入したのは売主直販物件であったため、仲介業者を介さずに売主と直接話をして物件を購入しました。売主直販の物件の良いところは、何といっても取引費用の大きな部分を占める仲介手数料が発生しないことです（ただ、売主が法人だと建物部分に消費税がかかってしまい、その分価格に乗っていると考えると大きな違いはないのかも知れません）。また、住宅ローン控除の適用期間が通常10年のところ、13年になるというメリットもあります（まあ、今は課税所得が2,000万円あると控除自体受けられないですが…）。

他にも、売主の瑕疵担保責任（現行法では契約不適合責任）も、個人が売主だと数か月が相場ですが、売主直販だと売主は基本的に宅建業者なので、法律上、2年以下に短縮することができません。四季の変化を通じて問題の有無を確認する意味で、保証期間が1年以上あるのは地味に安心します。また、法人の方が何かあったときの責任の追及も簡単な気はします（まあ不動産屋も飛ぶときは飛んでしまいますが）。

仲介業者がいないと契約交渉や手続が不安という方もいるかも知れません。でも、マンションの売買契約なんてほぼ定型で、価格と手付金と引渡時期以外に大して交渉するところはありません。仮に仲介業者がいたとしても、彼らも契約を成立させて仲介手数料をもらうことしか頭になく、あなたの利益なんて1ミリも眼中にないので、何の安心材料にもなりません。まあ、このように割り切って考えることができるのも、私が仕事柄、契約交渉に非常に慣れているというのもあるのですが。