マンションの売買契約を締結したので、決済に向けて住宅ローンの調達を開始します。当然、売買契約に融資特約（住宅ローンの審査に落ちたら、契約解除して手付金も返してもらえる特約）は付いています。なお、よく言われることですが、物件を本格的に探す前に仮審査は完了しておきましょう。いい物件が見つかってから仮審査していたらその間に他の人にかっさらわれてしまいます。仮審査の際に対象物件を入力する必要がありますが、お気に入りの候補物件の中から適当にピックアップすれば問題ないでしょう。どこの銀行も同じかは分かりませんが、申込金額が大きすぎる場合には貸せる金額の範囲で減額承認してくるので、必要な最大金額で仮審査を申し込みましょう。
銀行
私は、①手続が楽そうだった、②1億円超の融資にも通常対応している、という理由でいくつかのネット銀行に申し込みました。売主・仲介業者の提携銀行が好条件のローンを提案してくれることもあるので、聞いてみて損はないと思います。複数の銀行に審査を申し込むのは普通と思いますが、私は三行くらい同時に申し込みしていました。どの銀行がいいかは競争も激しく日々状況が変わっているので、比較サービスのモゲチェックでも確認してみてください。考慮要素としては、シンプルに金利・手数料（がん団信による加算含む）が一番で、その他に、①審査の厳しさ、②住宅ローン利用者への優遇措置とかでしょうか。
金利タイプ
変動 vs 固定の議論は、現在の相場を前提にすると変動派です。過去20年程度の推移をみても、利息の返済が重い借入初期の間に固定金利の利率まで上がる可能性は低いと考えたからです。とはいえ、固定金利の水準までは至らなくてもある程度変動金利が上昇する可能性は十分にあるので、金利が上昇しても生活のキャッシュフローに問題がないかシミュレーションはしておくべきでしょう。なお、期間固定（10年固定等）は中途半端で、固定期間が終了して変動利率に以降した後の利率も通常の変動金利より高いので、個人的には避けた方が無難と思います（切り替わりの時点までに売却する、又はローンの大部分を返済するという確実な算段があるなら別ですが）。
いわゆる「5年ルール」、「125%ルール」は無視です。理由は以下のツイートの通りです。
変動金利の5年125%ルールのご質問を多く頂くので回答します😉 結論、そもそも5年125%ルールは毎月返済額の抑制にならないため
— モゲチェック塩澤|住宅ローンアナリスト|皆さんが気になる疑問にズバリ答えます💁 (@takashishiozawa) August 20, 2022
・そのルールがない銀行のローンを不安に思う必要はない
・ルールがあるから金利上昇時は安心、も間違い
・未払利息も発生し得ない
以下理由を述べます。2へ pic.twitter.com/ZkJoPOLmdN
これを見ても不安が残る人は、算数のできない人なので勝手に好きな内容のローン借りたらいいと思います。
事務手数料
住宅ローンに関する諸費用で一番重たいのが、この事務手数料。借入金額の2.2%が標準的だと思います。利率は高めな一方で手数料を低めに設定している商品もありますが、そちらは早期に売却する予定のある人に適したプランであり、長期居住前提の素人は通常の手数料コースでいいと思います。なお、複数の銀行で本審査に通過した後、他の銀行から借りることに決めた旨を伝えたら、手数料割引の用意もあると提案されました。意志が固まっていたし、もう借入先の銀行に伝えてしまっていたので、割引の内容を確認することはしませんでしたが、今思えばもったいないことをしました。
団信
死んだら借金がチャラになる団信がついてくるのが住宅ローンの良いところですが、オプションで、がんや三大疾病その他の病気に対する保障もつけることができます。主にネット銀行などは、標準でがん団信50（がんになったらローン残高の50%を免除）が付属していますが、更にオプションをつける場合は金利（0.1-0.3%等）が上乗せされます。
私は、最低限のリスクヘッジができていればそれ以上の保険をかける必要はないというスタンスなので、標準で付属しているがん団信50のみにしました。
30半ばにもなれば自分の生活習慣と疾病リスク（ローン期間中の）なんてある程度認識できているので、疾病保障は不要と判断しました。ただ、ガンだけは自分でも正直分からず、従来もガン保険には加入していたので、仮に住宅ローンにデフォルトで付いていなくても、がん団信は上乗せ金利払って加入していたと思います。メタボの人は疾病保険とか上乗せしてもいいんじゃないですかね。
借入金額・頭金
SNSではフルローン信者が目立ちますが、私は10％程度の頭金（手付金含む）を入れました。昨今の低金利を踏まえると、頭金を抑えて投資に回した方が良いという主張は合理的ですが、一応、毎年の利息だけでなく、「差額の元本×2.3%（手数料+抵当権設定費用）」の当初費用分も稼がないといけないことは認識しておきましょう。投資に自信がないなら、2.2%の手数料を抑えるために借入額を抑えるという判断も悪くないと思います。
また、フルローンで投資に回すといってもどうせ株とか株式投信ですし、変動金利が上がれば株も不動産も一緒に下落するわけで、景気が冷え込めば解雇・転職、あるいはボーナス減とかいうイベントが重なる可能性も高く、普通に危ういやり方だなと思います。変動金利が上がるのは景気が良くなり全体の給料が上がってからのはずから問題ないという意見もあるでしょうが、昨今の米国のインフレ・利上げに伴う大規模レイオフを見ても、自分なら同じような局面を乗り切れると言えるのかは考えた方がいいでしょう。
おまけ – 株式報酬
私のような外資系企業に勤務している人の場合、報酬の一部として、本国の親会社株式をRSU等の形式で受け取っていることも多いと思います。源泉徴収票に載っていない収入になるため、本審査の過程で詳細について質問されました。私の場合、会社が委託している米国の資産運用会社が当該RSUを管理しており、銀行に分かりやすく説明できる資料が限られていたので少し苦労しました。
特に細かくは聞かれなかったのですが、正直な話、審査にあたって収入として考慮してもらえたのか分かりません。ネット上の情報では、金融機関によって異なると書いてあります。まあ、最近は外資ITなど株式報酬の割合の大きい人達も増えているので、考慮している銀行も十分ある気がするのですが、考慮されない場合、仮審査で申告した収入と本審査にあたって考慮される収入にズレが生じてしまうので少し怖いですね。
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